Die Kontrolle der Landnutzung mit Zonierungscodes und Genehmigungen

Drei grundlegende Elemente sind an der Kontrolle der Landnutzung beteiligt. Gemeinden entwickeln Masterpläne für die Nutzung von Land, Verkehr, Gewerbe- und Wohngebieten, Gemeindeschulen und Parks. Anschließend werden Zonierungscodes, Gesetze oder Verordnungen entwickelt, um festzustellen, welche Landnutzungen und Gebäudetypen in bestimmten Bereichen zulässig sind.

Schließlich werden Zonierungsgenehmigungen als Instrument zur Durchsetzung dieser Verordnungen und Genehmigungen verwendet, die für alle Verwendungen und Strukturen erteilt werden müssen.

Houston-die Stadt ohne das "z" -Swort

Houston ist die einzige Großstadt in der U.S. ohne Zonierungsverordnungen. Es hatte noch nie Zonierungsverordnungen. Sie könnten annehmen, dass die Situation dort ziemlich schrecklich wäre. Sie würden erwarten, in einem kleinen Viertel mit Einfamilienhäusern einen Höhepunkt zu finden, der über sie ragt und die Sonne ausschlägt. Oder es könnte ein Innenräume zwischen einem Pflegeheim und einem Tagespflegemittel liegen. 

Aber keine dieser Situationen ist in Houston zu finden. Es sieht so aus wie die meisten anderen Städte, die Sie jemals besucht haben. 

Es ist nicht so, dass es keine Kontrolle über die Entwicklung gibt. Es ist nur so, dass die Kontrolle in Houston in denselben geografischen Zonierungsweisen anderer Städte nicht erreicht wird. Tatenbeschränkungen werden als eine Kontrollmethode verwendet. Bauvorschriften, die einschränken, wie eng bestimmte Struktur an Wohngebieten verwendet werden kann, haben dazu beigetragen, einige kommerzielle Nutzungen aus den Wohngebieten fernzuhalten.

Es ist schwer zu argumentieren, dass keine Zonierung für die Entwicklung schädlich ist, da Houston dazu neigt, genau das Gegenteil zu beweisen. Entwickler haben in Houston viel mehr Breitengrad, obwohl sie keineswegs freie Zulieferung erhalten haben. Mit Urkundenbeschränkungen, Bauvorschriften und Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit den umgebenden Eigenschaften hat Houston das Beste aus beiden Welten.

Entwickler können neue Strukturen oder Einrichtungen aufbauen oder häufig mit nur geringfügigen Codevarianzen konvertieren. Ein Beispiel könnte darin bestehen, ein Einkaufszentrum für geschlossene Streifen in ein Senioren -Aktivitätszentrum oder umgekehrt umzuwandeln. Die Zonierung würde dies praktisch unmöglich machen, aber Houston möchte einfach, dass die neue Verwendung die Sicherheit einhalten und Verordnungen verwenden.

Eine kleine Geschichte 

Warum steht Houston allein unter großen Städten, wenn sie keine Zonierung hat?? Die Stadtcharta verlangt, dass die Frage der Einrichtung von Zonierung zu einer populären Abstimmung gestellt werden muss. Es kann nicht einfach das Ergebnis einer Entscheidung des Stadtrats sein. 

Befürworter gelang es 1948, die Zonierung zu einer Abstimmung zu bringen, aber es scheiterte, dass es gescheitert war. Das gleiche geschah erneut in den Jahren 1962 und 1993. Die Leute wollten es einfach nicht oder denken, dass es notwendig war, weil Houston ohne große Probleme direkt mitging.

Das heißt nicht, dass es gibt niemals waren Probleme. Hin und wieder wurden kommerzielle und Hochhäuser in ihrer Strukturplatzierung etwas zu dicht. Die späteren Gebäude waren zu nahe beieinander, um Straßen zu erweitern oder die Versorgungsanforderungen zu erledigen.

Als Reaktion darauf wurden Rückschränkungen, Parkplätze und Puffer um große Gebäude anstelle von Zonierung erlassen. Der Unterschied besteht darin, dass diese Einschränkungen nicht mit der Geographie zusammenhängen. Sie sind alle mit der Nähe der Gebäude zueinander und mit ihren Verwendungen verbunden. 

Houston hat sicherlich nicht unter dem unterschiedlichen Ansatz gelitten, weil die Entwicklung immer robust war. Die Stadt hat eine überschaubare, aber aggressive Wachstumsrate beibehält. Es ist nicht immer ein Problem, anders zu sein.