Immobilieninvestitionsanalyse

Es ist Cruital, dass ein Immobilieninvestor eine Investitionsanalyse durch ein neues Projekt durchführt oder beginnt. Ein erfolgreicher Miethausesinvestor hat möglicherweise Dutzende von Häusern in ihrem Portfolio. Verschiedene Faktoren führen zu finanziellem Erfolg bei Immobilieninvestitionen. Es ist notwendig, sie alle zu berücksichtigen. Das Recht des Kaufs kann seit Jahren zu zweistelligen Renditen und einem soliden Bargeldfluss führen. Wenn Sie nicht die notwendige Due Diligence ausführen, können Sie sich als Eigentümer einer wertlosen Investitionsimmobilie befinden.

Nettobetriebsergebnis

Jede Investitionsanalyse beginnt mit dem Verständnis des Netto -Betriebsergebnisses (NOI). Dieser Wert ist das Gesamteinkommen, das Ihre Immobilie zu weniger Angaben erzeugt, die sie entstehen. Diese Ausgaben umfassen die Kosten, die Sie für die Aufrechterhaltung der Immobilie zahlen. Subtrahieren Sie einfach die Gesamtkosten vom Gesamteinkommen, um zu Ihrem NOI zu gelangen. Um Ihre monatliche NOI zu bestimmen, indem Sie die resultierende Zahl durch 12 dividieren.

Es gibt jedoch einen Fang. Ihre Gesamtkosten enthalten keine Darlehenskosten.

Cashflow

Ihr Cashflow ist noch übrig, wenn Sie eine zusätzliche Anpassung für diese Darlehenskosten vornehmen, in der Regel Ihre Hypothek. Sie haben Ihren Cashflow, wenn Sie den Schuldendienst von Ihrem NOI abziehen. Dies ist Ihr Gewinn.

Je mehr Sie ausleihen, desto weniger Ihr Cashflow wird sein. Ihr NOI entspricht Ihrem Cashflow, wenn Sie Bargeld für die Immobilie bezahlen.

Der Cashflow ist zugegebenermaßen eine Funktion vieler Eingaben, und jeder von ihnen kann sich ändern und schaden-oder eine Situation, eine Situation. Einige Inputs werden vom Markt und der Wirtschaft beeinflusst. Die Nachfrage nach Mietobjekt kann über Nacht sinken, wenn ein großer lokaler Arbeitgeber schließt oder sich bewegt. Die Federal Reserve kann die Zinssätze über Nacht erhöhen, die die Kreditkosten erhöhen und sich auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken. Diese Änderung kann die Kosten für den Kauf neuer Immobilien mehr Kosten machen und Ihren Cashflow senken.

Sie können solche Dinge nicht kontrollieren, aber Sie können diese Situationen hoffentlich vermeiden, indem Sie Ihre Sorgfalt über die Gesundheit und die Pläne lokaler Arbeitgeber durchführen. Halten Sie sich über wirtschaftliche Nachrichten und planen Sie Änderungen der Zinssätze. Sie sind wahrscheinlich in gutem Zustand, wenn Ihre Eigenschaften mit einem langen Mietvertrag profitabel sind, der kürzlich erneuert wurde.

Der Abschreibungsfaktor

Natürlich wird der Internal Revenue Service (IRS) einen Prozentsatz all dieser Mieteinnahmen wünschen. Die Investition in Immobilien bietet jedoch auch einige Steuervergünstigungen. Ein Schnabel ist der Abzug von Immobilienabschreibungen, die eine wertvolle Komponente in der Immobilienanalyse darstellen. 

Abschreibungen reduzieren sogar steuerpflichtige Gewinne aus anderen Investitionen für Personen in hohen Steuerklassen. Sie können Ihre übrig gebliebenen Verluste häufig gegen andere Anlageerträge verwenden, wenn die Kosten für die Aufrechterhaltung und Vermietung einer Immobilie zuzüglich der Abschreibungen mehr als Ihren steuerpflichtigen Gewinn sind.

Es ist eigentlich kein Bargeldverlust, da die Abschreibung nicht aus Ihrer Tasche kommt. Es handelt sich um eine berechnete Zahl, die als Ausgabe für Steuerzwecke behandelt wird. Sie können immer noch einen positiven monatlichen Cashflow haben und gleichzeitig einen operativen Verlust für Steuerzwecke zeigen.

Grundsteuern

Sie müssen Grundsteuern zahlen, wenn Ihr Unternehmen Mietobjekt besitzt, diese Steuern jedoch für Einkommensteuerzwecke abziehen können. Unternehmen zahlen die Grundsteuer auf den geschätzten Wert ihrer Immobilien genauso wie Personen die Grundsteuer auf den geschätzten Wert ihrer Häuser zahlen.

Die Steuer des Jahres wird zwischen den vorherigen und neuen Eigentümern verteilt, wenn Immobilien während eines Steuerjahres verkauft werden. Diese prozentuale Aufteilung basiert darauf, wie viel des Jahres Sie die Immobilie besessen haben, im Vergleich zu der Zeit, wie lange die Vorbesitzer die Struktur hatten.

Vermieterversicherung

Die Vermieterversicherung wird dazu beitragen, den Wert des Gebäudes und die Funktionen zu decken, ähnlich wie die Immobilienversicherung für Hausbesitzer. Die Richtlinie wird Schäden durch Mieter und Verluste durch Stürme abdecken. Wenn sich Ihre Immobilie in einem Hochrisikobereich befindet und einem Flut, Erdbeben und Lauffeuer ausgesetzt ist.

Wenn Sie sich nach einer Veranstaltung zu einem Verlust befinden, können Sie sich für ein Kreditprogramm für Small Business Administration (SBA) für ein Darlehen bewerben, mit dem die Schäden repariert werden können.

1031 Steuerverzerrungsaustausch

Sie können eine Immobilie mit Gewinn verkaufen und den Erlös in eine andere Immobilie rollen, ohne eine Kapitalertragssteuer zu zahlen, aber einige sehr strenge Regeln gelten. Nach dem Internal Revenue Code, Titel 26, Abschnitt 1031:

"Es ist kein Gewinn oder Verlust für den Austausch von Immobilien zur produktiven Nutzung in einem Handel oder in einem Geschäft oder für Investitionen zu erkennen, wenn eine solche Immobilie ausschließlich gegen Immobilien ähnlicher Art ausgetauscht wird, die entweder für die produktive Verwendung in einem Handel oder in einem Geschäft gehalten werden sollen oder für Investitionen."

Eigentum von "ähnlicher", bedeutet eine andere Immobilie oder ein anderes Eigentum. Es erfordert jedoch nicht unbedingt ein Land für Land oder ein Büro für Office-Austausch.

Nur wenige Anlagenanlagenklassen und -strategien können mit Mietimpositionen verglichen werden. Menschen brauchen einen Ort zum Leben, und es ist nicht möglich, ein Haus zu besitzen oder von jedem gewünscht zu werden.

Der Saldo bietet keine Steuer-, Investitions- oder Finanzdienstleistungen und Beratung. Die Informationen werden ohne Berücksichtigung der Investitionsziele, der Risikotoleranz oder der finanziellen Umstände eines bestimmten Anlegers vorgestellt und sind möglicherweise nicht für alle Anleger geeignet. Die Leistung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf zukünftige Ergebnisse. Das Investieren beinhaltet ein Risiko, einschließlich des möglichen Verlusts des Kapitäns.