Recht

Expressagentur

Expressagentur wird entweder durch eine mündliche oder eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und dem Agenten erstellt. Es zeigt ihre ausdrückliche Absicht für diesen Repräsentationsstatus an.

In Immobilien wird die Agentur normalerweise entweder durch eine schriftliche Auflistungsvereinbarung mit einem Verkäufer oder einer Käuferagenturvereinbarung mit einem Käufer erstellt. Einige Staaten erlauben mündliche Vereinbarungen, aber die meisten nicht.

Implizite Agentur

Es ist auch möglich, eine Agenturbeziehung mit den Aktionen der Parteien aufzubauen. Dies wird als implizite Agentur bezeichnet. Wenn ein Immobilienmakler Verantwortlichkeiten übernimmt, die normalerweise die eines Agenten sind, aber keine Agenturvereinbarung unterzeichnet haben, kann sie immer noch als Agent über die implizite Agentur angesehen werden. Wenn der Kunde den Agenten um Rat oder Handlungen, die normalerweise diejenigen in der Agentur sind.

Einige Staaten haben spezifische Rechtsvorschriften erstellt, dass besagt, dass keine Agentur ohne eine schriftliche Agenturvereinbarung existieren kann. Dies hilft, versehentliche implizite Agentur zu vermeiden.

Werden Sie kein nicht bekannt gegebener Dualagent

In den Staaten, die die implizite Agentur nicht ausgeschlossen haben, wenn Sie einen Status der Vertretung der Agentur bei Ihrem Listing -Kunden haben, sollten Sie vorsichtig sein, was Sie tun, wenn Sie mit einem Käufer zusammenarbeiten, der an dieser Auflistung interessiert ist. Zuerst müssten Sie den Status der Agentur dem Käufer weitergeben und dann keine Aufgaben übernehmen, die bedeuten, dass Sie auch ihr Agent sind.

So wie es heute meistens gemacht wird

Meine Lizenz hängt in New Mexico, aber ich habe in der Vergangenheit auch Broker -Lizenzen in Texas und Colorado gehalten. Viele Staaten haben jetzt Dokumente und Angaben, die "Transaktionsmaklerage" unterstützen oder mit anderen Namen berufen werden, die Darstellung eines Käufers oder Verkäufers ohne "Agentur"."Der Begriff Immobilienmakler bedeutet dies heutzutage selten mehr mehr.

Ich kann also eine Auflistung nehmen und kein Agent für den Verkäufer sein, und genau das habe ich immer getan. Das einzige Mal, dass die Frage der Agentur jemals einen Käufer oder einen Verkäufer hatte, war, wenn ich mit einem Anwalt oder einem Richter zusammenarbeitete. Aus irgendeinem Grund habe ich sie mit meiner Website angezogen. Sie wollten nicht, dass ich ihr Agent bin, weil ich wegen stellvertretender Haftung. 

Haftung birgt den Kunden des Vertreters für die Aktivitäten seines Agenten ausgesetzt. Wenn ich also etwas falsch machen oder einen Fehler machen würde, würde mein Kunde auch haftbar gemacht. Diese juristischen Leute wussten, dass sie dieses Risiko nicht wollten, obwohl sie wussten, dass ich den Regeln sorgfältig befolgt habe.

Als ich mit Käufern zusammenarbeitete, habe ich immer als Transaktionsmakler gearbeitet, niemals als Agent. Sie haben fast nie gefragt, und unser staatliches Offenlegungsformular hat meinen Kunden meine Aufgaben eindeutig dargelegt. Hier stammen sie direkt aus dem Gesetz:

 A. Ehrlichkeit und angemessene Sorgfalt, wie in den Bestimmungen dieses Abschnitts festgelegt;

 B. Einhaltung der örtlichen, staatlichen und föderalen Messe- und Antidiskriminierungsgesetze, des New Mexico Immobilienlizenzgesetzes und der Regeln der Immobilienkommission sowie anderer geltender lokaler, staatlicher und föderaler Gesetze und Vorschriften;

C. Leistung aller schriftlichen Vereinbarungen mit dem Kunden oder Kunden;

D. Unterstützung des Kunden oder Kunden des Brokers beim Abschluss der Transaktion, sofern vom Kunden oder Kunden schriftlich schriftlich vereinbart, einschließlich:

1. Präsentation aller Angebote oder Gegenbekämpfung rechtzeitig; Und
2. Unterstützung bei der Einhaltung der Vertragsbedingungen und der Abschließung der Transaktion; Wenn der Broker in der Transaktion nicht den Service, die Beratung oder die Unterstützung in den Absätzen (1) und (2) von Unterabschnitt D von 16 beschrieben wird.61.19.8 NMAC, der Kunde oder Kunde muss schriftlich zustimmen, dass der Makler nicht erwartet wird, dass er einen solchen Service, Rat oder die Unterstützung anbietet, und der Broker gibt das Bestehen einer solchen Vereinbarung an die anderen an der Transaktion beteiligten Makler weiter

E. Bestätigung durch den Broker, dass es möglicherweise Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Transaktion gibt, die sich außerhalb des Kenntnisses oder des Qualifikationsverbots des Associate Broker oder des Qualifiking Brokers befinden, und dass der Associate Broker oder Qualifying Broker darauf schließt, dass der Kunde oder der Kunde einen kompetenten Rat in diesen Angelegenheiten suchen

F. Sofortige Bewertung aller vom Makler erhaltenen Geld oder Eigentum;

G. Eine schriftliche Offenlegung an ihren Kunden oder ihren Kunden und an andere Makler, die an der Transaktion potenzieller Interessenkonflikte beteiligt sind, die der Broker in der Transaktion hat, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:

1. Jede schriftliche Maklerbeziehung, die der Broker mit anderen Parteien der Transaktion oder;
2. Jegliches materielles Interesse oder Verhältnis eines Unternehmens, einer persönlichen oder familiären Natur, die der Makler in der Transaktion hat;
3. Andere Maklerbeziehungsoptionen in New Mexico;

H. Schriftliche Offenlegung von nachteiligen materiellen Tatsachen, die der Associate Broker oder Qualifying Broker über die Immobilie oder die Transaktion oder über die finanzielle Fähigkeit der Parteien zur Transaktion zur Abschließung der Transaktion tatsächlich bekannt sind; Nachteilige materielle Tatsachen, die eine Offenlegung erfordern, enthalten keine Informationen, die durch faire Wohnungsgesetze des Bundes oder das New Mexico Human Rights Act erfasst werden

 ICH. Aufrechterhaltung von vertraulichen Informationen, die im Verlauf einer früheren Agenturbeziehung gelernt wurden, sofern die Offenlegung nicht mit der Zustimmung des ehemaligen Mandanten erfolgt oder gesetzlich vorgeschrieben ist

J. Sofern schriftlich nichts anderes autorisiert wurde, gibt ein Associate Broker oder ein qualifizierter Broker während der Transaktion, die sein Verkäufer oder Kunde zuvor angegeben hat, nicht an seinen Kunden oder Kunden weiter, dass er einen Verkaufspreis weniger als der gefragte oder aufgelistete Preis einer Immobilie akzeptiert. dass ihr Käuferkunde oder Kunde zuvor angegeben hat, dass er einen Preis über den in einem schriftlichen Angebot eingereichten Preis zahlt; die Motivation ihres Kunden oder Kunden zum Verkauf oder Kauf von Immobilien; dass ihr Verkäuferkunde, Kunde oder sein Käuferkunde oder Kunde der Finanzierung von anderen als die angebotenen Finanzierungsbedingungen zustimmt; oder sonstige Informationen, die vom Kunden des Associate Broker oder des Kunden des Qualifiking Brokers oder des Kunden des Associate -Brokers beantragt wurden, um vertraulich zu bleiben, es sei denn, die Offenlegung ist gesetzlich vorgeschrieben.

Das kümmert sich um alle Bedenken, die meine Kunden möglicherweise hatten.