Wie man eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durchführt

Wenn Sie neu im Immobiliengeschäft oder in der Region sind, erhalten Sie Hilfe. Eine CMA ist nicht nur eine vergleichende Mathematik. Eine gründliche Kenntnis der Dynamik von Immobilienverkäufen im spezifischen Bereich ist erforderlich, um Urteile auf der Grundlage der vorgestellten Daten zu fällen. "Immobilien is lokal" ist ein bekanntes Zitat, weil es wahr ist und Sie alles über Ihren lokalen Markt lernen müssen.

Mit anderen Worten, Sie müssen etwas über Ihren Markt wissen und warum sich Häuser in einem Gebiet unterschiedlich und für höhere oder niedrigere Preise als vergleichbare Häuser in einem anderen Bereich verkaufen. Nur Zahlen zu vergleichen, ohne über die Nachbarschaften und Eigenschaften zu wissen, kann eine Katastrophe sein. Die wichtigste Aktivität in einem CMA ist die Wahl vergleichbarer Eigenschaften.

Sorgfältig gesammelte vergleichbare Eigenschaften

Bei der Auswahl von Eigenschaften, die Sie in Betracht ziehen, sind wichtige Überlegungen zu den wichtigsten Überlegungen:

• Statistisch gesehen sind Verkäufe weit über oder weit unter dem Großteil der Gruppe verdächtig. Es gibt wahrscheinlich gültige Gründe für die Divergenz. Wenn Sie über genügend aktuelle Comps verfügen, werfen Sie den Umsatz mit zu hoch und viel zu niedriger Preis aus.
• Stellen Sie sicher, dass Sie die nicht verwendeten Comps rechtfertigen können. Wenn Sie entscheiden, dass eine Vergleichbare nicht angemessen ist, haben Sie einen guten Grund. Wenn Sie später von Ihrem Kunden gefragt werden, warum Sie kein bestimmtes Zuhause verwendet haben, möchten Sie in der Lage sein, wahrheitsgemäß zu antworten und Ihre Handlungen zu rechtfertigen.
• Ziehen Sie vergleichbare Eigenschaften aus dem Bereich der Subjektmobilie oder so nah wie möglich. Wenn es unmöglich ist, in derselben Nachbarschaft genügend Comps zu finden, kann es erforderlich sein, einige aus einer ähnlichen Nachbarschaft in einem anderen Teil der Stadt zu verwenden.
• Verwenden Sie verkaufte Vergleiche, die nicht zu alt sind. Bleiben Sie wie möglich in einem Zeitrahmen in einem Zeitrahmen. In schnellen Märkten ist dies einfach, aber nicht so sehr, wenn der Umsatz langsam ist. Wenn Sie mehr als zwei oder drei Monate zurückgehen müssen, müssen Sie wahrscheinlich einige subjektive Anpassungen für den langen Zeitraum vornehmen. Es ist nicht einfach, da es wirklich keine Regel dafür gibt, wie es genau geht.
• Wenn die Menge zulässt, verwenden Sie nur ähnliche Konstruktionstypen. Ein Beispiel könnte sein, dass Ihr Betreff seines Sachgebiets ein einzelnes Zuhause ist, und viele der Comps sind zwei Geschichten. Mit unserer alternden Bevölkerung werden viele Senioren nach einem einzigen Story -Haus suchen, sodass es mehr gefragt werden könnte.

Anpassung des Wertes für Eigenschaftsunterschiede

Beim Vergleich ähnlicher Eigenschaften gibt es immer Unterschiede. Stellen Sie sicher, dass Sie die Wertschätzung Ihrer Subjekteigenschaft für die Unterschiede zu den vergleichbaren Eigenschaften anpassen:

• Werte für die Differenz im Grundstück oder die Flächengröße hinzufügen oder subtrahieren.
• Tun Sie dasselbe für Merkmalsunterschiede wie Schlafzimmer, Bäder, Garage usw.
• Schauen Sie sich die Finanzierungsunterschiede an, die den Verkaufspreis hätte beeinflussen können. Die Finanzierung der Verkäufer kann manchmal zu einem höheren Preis führen, der für eine Immobilie gezahlt wird, die nicht mit ihrem wahren Wert zusammenhängt. Denken Sie daran, dass diese "Arm's Länge" -Transaktionen sein müssen. Es sollte keine besonderen Situationen, Familienverkäufe, Notverkäufe usw. geben.

Eine aktuelle Analyse des Wettbewerbsmarktes

Ein vollständiger und detaillierter Bericht an Ihren Auflistungsprospekt/Kunden kann ohne eine ähnliche Marktanalyse der aufgeführten Eigenschaften und konkurrieren zu dieser Zeit mit ihrem Haus konkurrieren. Ihre Listenpreisempfehlung kann je nachdem, wie viele Häuser zu dieser Zeit und deren Listenpreise in der Region aufgeführt sind.

Zu wissen, dass einige der am höchsten verkauften Comps aus Perioden mit sehr niedrigem Inventar stammen. Wenn Sie in die andere Richtung gehen, können Sie möglicherweise Ihren Angebotspreis nach oben anpassen, wenn weniger Häuser verfügbar sind.

Ergebnisse in einem leicht verständlichen Format angezeigt

Dies ist keine Beförderung für "hübsch". Es gibt Softwarelösungen für fast jedes MLS -System, die sehr polierte Berichte für eine vergleichende Marktanalyse erstellen. Der Wert liegt in den Daten und Ihre Interpretation davon. Lassen Sie den Glanz der "Präsentation" nicht eine höhere Bedeutung als die Auswahl und Interpretation der Daten einnehmen.