Ein Haus umdrehen, das Ihr Hauptwohnsitz ist

Kauf von Häusern, die Reparaturen oder Renovierungen benötigen und sie dann verkaufen."Als Anlagestrategie wird sie selten mit Häusern durchgeführt, in denen der Investor tatsächlich wohnt, aber das kann ein praktikabler Ansatz sein. Wie alles andere gibt es große Aspekte in dieser Art von Strategie, und es gibt Herausforderungen, die berücksichtigt werden müssen.

• Nur eine Hypothekenzahlung leisten

• Vermeiden Sie Kapitalertragssteuer

• Ich muss nicht eilen, um die Gewinne zu maximieren

• Reduzierung der Kosten mit Schweißkapital

• Ich warte zwei Jahre, um eine Kapitalertragssteuer zu vermeiden

• Leben in einer Bauzone

• Neue Renovierungsarbeiten verursachen einen gelebten Look

• Müssen wieder umziehen, wenn die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind

Profis

Es gibt mehrere Vorteile, um ein Haus zu drehen, in dem Sie leben.

• Eine Hypothek und vermeiden Sie Kosten: Kosten: Normalerweise kaufen Sie beim Kauf von Immobilien als Investition zusätzlich zu der Immobilie, in der Sie bereits leben, eine Immobilie. In diesem traditionellen Hausflip wären Sie dafür verantwortlich, alle Tragkosten der Immobilie zu bezahlen. Vorausgesetzt, Sie benötigen eine Finanzierung für die Immobilie, umfassen diese Tragkosten monatliche Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Immobilienwartung, Maklerprovisionen und Abschlusskosten. Sie haben diese Ausgaben für den Immobilienflip und sind auch dafür verantwortlich, dieselben Rechnungen für Ihren Hauptwohnsitz zu bezahlen. Wenn Sie sich entscheiden, in einem Haus zu leben, versuchen Sie, sich umzudrehen.
• Abschnitt 121 Ausschluss: Sie können vermeiden, Kapitalertragssteuer zu zahlen, wenn Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre in der Immobilie leben, nachdem Sie die Immobilie gekauft haben. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie vermeiden, Steuern auf 250.000 US -Dollar Kapitalgewinne zu zahlen, wenn Sie als Einzelperson oder 500.000 USD Kapitalgewinne einreichen, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen.
• Weniger Druck, schnell zu verkaufen: In einem traditionellen Immobilienflip ist es das Ziel, schnell zu kaufen, zu renovieren und zu verkaufen. In diesem Szenario kann es sehr stressig sein, wenn Sie keinen Käufer finden, da Sie immer noch für die Zahlung der Hypothek und anderer Ausgaben für die Immobilie verantwortlich sind. Wenn Sie in dem Haus leben, versuchen Sie, umzudrehen. Mit der längeren Zeitachse können Sie auch nach Schnäppchen bei den Renovierungsmaterialien und den Preisen für Auftragnehmer suchen. Auftragnehmer haben möglicherweise eine langsame Saison, daher sind sie eher bereit, Ihnen einen besseren Preis zu geben, wenn Sie die Arbeit zu diesem Zeitpunkt erledigen können. Da es keine Zeit hat, haben Sie auch Zeit, sich einzukaufen, um den besten Preis für Materialien zu erhalten.
• Schweißkapital: Möglicherweise können Sie Ihr Gewinnpotential weiter erhöhen, indem Sie einen Teil der Arbeit selbst erledigen, anstatt andere zu beauftragen, dies zu tun. Sie müssen sich an Ihre örtliche Gemeinde beraten, um festzustellen, welche Projekte Sie gesetzlich übernehmen dürfen und welche Projekte von einem lizenzierten Fachmann abgeschlossen werden müssen. Einige lokale Regierungen ermöglichen Hausbesitzern, Arbeiten wie Elektro- und Klempnerarbeiten zu erledigen, und andere erlauben diese Arbeit nur von einem lizenzierten Fachmann. Auch wenn Sie die Arbeit selbst erledigen, müssen Sie wahrscheinlich eine bestimmte Gebühr zahlen und eine Genehmigung ablegen. Die Genehmigungsvorschriften variieren je nach lokalen und staatlichen Bauvorschriften. In einigen Städten müssen Sie beispielsweise eine Erlaubnis herausnehmen, um einen Zaun um Ihr Eigentum zu errichten, während andere nicht tun.

Nachteile

Es sind mehrere Nachteile zu berücksichtigen, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz umdrehen.

• Muss mindestens zwei Jahre warten, um zu verkaufen: Ein großer Nachteil des Lebens in einem Haus, das Sie versuchen zu flipten, muss ab dem Datum, an dem Sie die Immobilie gekauft haben, mindestens zwei Jahre warten. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bevor Sie zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz gelebt haben, müssen Sie Steuern auf alle Kapitalgewinne zahlen, die Sie auf dem Grundstück erzielt haben. Der Immobilienmarkt kann sich sehr schnell ändern. Das Haus nicht in der Lage zu sein, das Haus zum Verkauf zu bringen, wenn der Immobilienmarkt heiß ist. In Immobilien könnte das Warten ein paar Monate in Zehntausenden von Dollar an potenziellen Gewinn sein.
• Durch die Renovierung leben: Ein weiteres Negativ, das Sie bewusst sind, ist, dass Sie in einer Bauzone leben und sehr stressig werden können. Auftragnehmer in Ihrem persönlichen Wohnraum zu haben, kann sehr schnell alt werden. Möglicherweise müssen Sie sich mit Problemen wie keine Arbeitstoiletten oder Duschen befassen, für eine Woche aus dem Haus ausziehen, während die Böden geschliffen und befleckt werden und mit Auftragnehmern oder Lieferanten kämpfen, wenn ein Job nicht richtig erledigt wird, und zu auch annehmen lang oder die falschen Materialien wurden geliefert.
• Kann das Haus beschädigen: Wenn Sie in der Immobilie leben und versuchen, sie mit Gewinn zu drehen, riskieren Sie, die von Ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten zu beschädigen. Frisch gestrichene Wände können schnell schmutzig werden, Marmorzähler können anfangen zu ätzern, und Schranktüren können aufhören, korrekt zu schließen. Wenn Sie Haustiere haben, können Sie auf Ihren neu fertiggestellten Hartholzböden Klauenspuren sehen.
• Fangen Sie an, sich selbst zu entwerfen: Wenn Sie einen Flip renovieren, möchten Sie die Massen ansprechen. Ein potenzielles Problem beim Leben in einem Flip ist, dass Sie möglicherweise anfangen, das Haus für sich selbst zu entwerfen, und Ihr Stil kann nicht jeden ansprechen. Sie könnten auch eher zu viel ausgeben. Möglicherweise möchten Sie den teureren Calacatta Marble über Carrara Marble, während der Endbenutzer den Unterschied möglicherweise nicht kennt.
• Die Arbeit abschrecken: Das Leben in einem Haus, das Sie renovieren. Zu wissen, dass Sie das Haus nicht mindestens zwei Jahre verkaufen können. Sie können sich dann in einem Knusprin befinden, um mehrere Projekte Wochen vor dem Verkauf der Immobilie zu vervollständigen.
• Sie müssen sich bewegen: Angenommen, Sie können die Immobilie verkaufen, müssen Sie woanders zum Leben finden. Das Bewegen ist stressig und kann noch stressiger sein, wenn Sie versuchen, ein weiteres viel in einem Haus zu finden und einen weiteren primären Wohnsitz zu machen.