Vergleichende Marktanalyse in Immobilien

Wenn Sie mit Verkäufern zusammenarbeiten, um einen Auflistungspreis oder mit Käufern zu ermitteln, um den Wert vor dem Kaufangebot zu überprüfen.

Durch den Verkauf von Immobilienaufzeichnungen wählt der Immobilienfachmann kürzlich verkaufte Immobilien aus, die dem Subjektobjekt und im gleichen geografischen Bereich ähneln. Durch den Vergleich dieser Eigenschaften und Anpassung an Merkmalsunterschiede wird eine Wertschätzung für die Subjekteigenschaft erfolgt. Ein gründlicher Immobilienfachmann wird jedoch eine zweite CMA für einen Verkäufer oder einen Käufer durchführen.

Eine zweite gründliche CMA würde Vergleiche mit derzeit aufgelisteten ähnlichen Eigenschaften in der Region enthalten. Der gleiche Prozess würde verwendet, aber mit derzeit aufgelisteten Eigenschaften. Dies würde eine Bewertung des aktuellen Wettbewerbs ermöglichen und möglicherweise zu einer Erhöhung oder einem Rückgang der Schätzung auf der Grundlage der verkauften Immobilien führen.

Qualität der vergleichbaren Auswahl

Entscheid für die Genauigkeit einer CMA bei der Bestimmung des Marktwerts ist die Auswahl der besten vergleichbaren Eigenschaften. Drei von drei oder vier verwendete Agenten, die auch einen anderen vergleichbar auswählen, können einige sehr unterschiedliche Bewertungen ermitteln. Dies geschieht viel, wenn ein Verkäufer einen Listing -Agenten einkauft. Sie erhalten eine Wertschätzung von mehreren Agenten und sie sind überrascht über die Unterschiede. Leider ist derjenige, der ihnen die höchste Zahl gibt.

Bei der Auswahl von Comps sind verschiedene Dinge zu berücksichtigen:

• Wenn die Immobilie verkauft wurde: Umsatz mehr als zwei oder drei Monate in der Vergangenheit sind keine guten Comps, insbesondere in schnelllebigen Märkten. Je neuer der Umsatz ist, desto weniger wahrscheinlich ist der Markt genug, um die verkauften Preise der Immobilien zum Zeitpunkt der CMA irrelevant zu machen.
• Wo sich die Immobilie befindet: Die beste Situation ist, dass sich das Haus in derselben Unterteilung befindet. Das ist in vielen Fällen nicht möglich, daher ist die nächste Überlegung darin. Wenn Sie auf diese Weise keine geeigneten Comps erhalten, können sehr ähnliche Häuser in ähnlichen Unterteilungen in anderen Teilen der Stadt die einzige verfügbare Ressource sein.
• Eigenschaften des Hauses: Wenn es um die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, die Quadratmeterzahl des Hauses, die Größe des Grundstücks und andere Merkmale des Hauses geht, sollten die vergleichbaren Häuser so ähnlich wie möglich sein. Es ist selten, außer in großen Unterteilungen des Cookie-Schneiders, dass Sie all diese Dinge genau vergleichen können.

Qualität der Anpassungen

Dieser letzte Punkt oben bringt uns zu einer Diskussion darüber, wie wir unsere Berechnung für Unterschiede in den Strukturen kompensieren. Wir nehmen Anpassungen vor, ähnlich denen von Gutachtern, um die verkauften Preise der vergleichbaren Häuser so anzupassen. 

Mit anderen Worten, wenn wir ein 3 Schlafzimmer, 2 Bäder mit einer Garage mit zwei Autos und 2100 Quadratmeter Wohnfläche haben, versuchen wir, drei oder vier Comps mit all diesen Features gleich zu finden. Wir werden es jedoch selten tun, daher müssen wir ihre verkauften Preise angepasst werden.

• Nehmen wir an, ein Comp hat nur zwei Schlafzimmer. Wir müssen davon ausgehen, dass es mit drei für mehr Geld verkauft worden wäre, also werden wir zu seinem tatsächlichen verkauften Preis etwas Geld hinzufügen, um es an drei Schlafzimmer anzupassen. Gleiches gilt für Bäder und Garagenräume.
• Wenn es um die andere Richtung ist, sagen wir drei Badezimmer, wenn unser Fachhaus nur zwei hatte, dann würden wir den Wert eines Badezimmers vom verkauften Preis in unserer Anpassung abziehen.
• Wir müssen nichts mit der Quadratmeterzahl tun, bis wir unsere Berechnung endgültig durchführen.

Sobald wir unsere vergleichbaren Häuser verkauften Preise angepasst haben, teilen wir jeden verkauften Preis auf den Quadratfuß, um den verkauften Preis pro Quadratfuß zu erhalten. Wir haben diese für unsere drei oder mehr Comps durchschnittlich, um einen Durchschnittswert pro Quadratfuß zu erhalten. Dann multiplizieren wir das einfach mit der Quadratmeterzahl unseres Themas, um unseren geschätzten aktuellen Marktwert zu erhalten.

Dort haben Sie das Gesamtbild, eine CMA zu machen, aber Sie möchten mehr ausgraben und mehr lernen und üben, bevor Sie sie für Kunden tun.