3 Schlüssel zu einem erfolgreichen Hausflip

Das Investieren in Immobilien kann eine großartige Möglichkeit sein, Geld zu verdienen. Eine zu berücksichtigende Art von Immobilieninvestitionen ist das Umdrehen eines Hauses. Das Erreichen des Erfolgs mit dieser Methode ist in der Regel eine Kombination aus Fähigkeiten, gründlicher Analyse und Forschung, obwohl einige durch dumme Glück Erfolg haben.

Unabhängig von dem von Ihnen gewählten Eigentumsart gibt es mehrere positive und negative, die Sie auf Ihren ersten erfolgreichen Hausflip vorbereiten müssen.

• Der Projekterfolg erfordert bestimmte Dinge, die Sie kontrollieren können, z. B. Fähigkeiten, gründliche Analysen und Forschung.

• Jede Art von Eigenschaft kann umgedreht werden.

• Kann Personen einstellen, die die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Flips erhöhen können, einschließlich eines erfahrenen Maklers, Auftragnehmers und Designer.

• Könnte Geld verlieren, wenn Sie nicht alle Kosten berücksichtigen, einschließlich Renovierung, Halte- und Verkaufskosten.

• Möglicherweise müssen die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf zahlen.

• Kann eine Immobilie übertreffen, wenn Sie mit der Nachbarschaft nicht vertraut sind.

Was bedeutet es, ein Haus umzudrehen??

Ein Haus umdrehen bedeutet, dass Sie ein Haus mit der Absicht kaufen, es normalerweise schnell mit Gewinn zu verkaufen. Es ist keine langfristige Kauf- und Hold-Strategie. Der Verkauf der Immobilie für mehr als Sie gekauft haben, bedeutet nicht unbedingt, dass Sie einen Gewinn erzielen werden.

Zum Beispiel kaufen Sie ein Haus für 200.000 US -Dollar und geben Renovierungsarbeiten im Wert von 50.000 US -Dollar ein. Wenn Sie das Haus für 240.000 US -Dollar verkaufen, was mehr als Sie gekauft haben, verlieren Sie tatsächlich Geld, wenn Sie die Renovierungskosten berücksichtigen, sowie zusätzliche Kosten, um die Immobilie zu halten und die Immobilie zu verkaufen.

Welche Art von Eigenschaft kann umgedreht werden?

Die häufigste Art von Eigentum, die umgedreht wird. Fast jede Art von Immobilien kann jedoch für Gewinn umgeflippt werden. Das beinhaltet:

• Mehrfamilienhäuser: Die Flipping-Möglichkeiten umfassen die Renovierung der vorhandenen Einheiten oder das Hinzufügen zusätzlicher Einheiten, um die Immobilie für potenzielle Käufer wertvoller zu machen.
• Gemischtes Eigentum: Dies könnte Renovierungen oder Ergänzungen an den Einzelhandelsflächen, Wohnraum oder beides beinhalten.
• Einzelhandelsobjekt: Renovierung des Raum.
• Land:Durchlaufen des Zonierungsprozesses, um sie für eine bestimmte Verwendung zu genehmigen, z. B. Wohn- oder Einzelhandel. Das Erhalten von Zonengenehmigungen kann ein langwieriger Prozess sein, je nachdem, wie schnell und einfach die Bauabteilung in der Stadt ist, mit der Arbeit zu arbeiten. 

Schlüssel 1: Kaufen Sie zum richtigen Preis

Sie verdienen Ihr Geld beim Kauf. Es spielt keine Rolle, wie gut Sie das Haus am Ende renovieren, wenn Sie von Anfang an zu viel Geld einbringen. Es wird viel schwieriger sein, einen Gewinn zu erzielen.

Bestimmen Sie den After Reparaturwert (ARV)

Sie versuchen festzustellen, wie viel Sie es sich leisten können, die Immobilie zu kaufen, um einen Gewinn zu erzielen. Daher müssen Sie rückwärts arbeiten. 

Das erste, was Sie tun müssen. Dies ist, was Sie glauben, dass das Haus wert sein wird, nachdem Sie alle Renovierungsarbeiten auf dem Grundstück abgeschlossen haben.

Sie müssen sich kürzlich verkaufte Preise für vergleichbare Immobilien in der Region ansehen. Wenn Sie sich vergleichbare ansehen, ist dies keine genaue Wissenschaft, aber Sie können einen Ballpark für den Wert des Hauses erhalten. Wenn Ihr Zuhause ein Vier -Bett -Kolonial mit zwei Bad ist, sollten Sie sich Kolonials mit ähnlicher Größe ansehen, die im letzten Jahr verkauft wurden. Sie müssen Anpassungen für bestimmte Faktoren vornehmen, wie z. B.:

• Quadratmeterzahl: Zwei Häuser können die gleiche Anzahl von Betten und Bädern haben, aber eine könnte 1.000 Quadratfuß größer sein.
• Qualität der Renovierungsarbeiten:Schauen Sie sich die in der Renovierung verwendeten Materialien an. Ist das das, wonach der aktuelle Käufer sucht??
• Standort: Einige Stadtgebiete werden besser sein als andere: Besserer Schulbezirk, Quiether Street.
• Losgröße: Größere Lose werden wertvoller sein.
• Annehmlichkeiten: Hat das Haus eine zentrale Klimaanlage, einen In-Boden-Pool, einen fertigen Keller oder eine Master-Suite??

Sobald Sie sich die vergleichbaren Eigenschaften angesehen haben, sollten Sie in der Lage sein, eine Reihe von dem zu finden, was das Haus wert ist, sobald Sie Ihre Renovierungsarbeiten abgeschlossen haben. Dies ist der After Reparaturwert.

Subtrahieren Sie Ihre Kosten 

Um die Immobilie zum richtigen Preis zu kaufen, müssen Sie feststellen, wie viel Geld Sie glauben, dass Sie für das Haus ausgeben werden.

• Abschlusskosten beim Kauf: Dies beinhaltet Eigentumsversicherung, Hausinspektionen, Anwaltsgebühren, Umfragen, Bankgebühren, Aufzeichnungsgebühren: Tat und Hypothek.
• Baukosten: Genehmigungen aus der Stadt, Materialkosten, Arbeitskosten.
• Haltekosten: Versicherungszahlungen, Steuern, Zahlung für Kredite, mögliche Versorgungskosten.
• Abschlusskosten zum Verkauf: Anwaltsgebühren, möglicherweise Realty Transfer Tax, Maklerkommission, Aufzeichnungsgebühren: Urkunde und Hypotheken, Stadtprüfungsgebühren: Mögliches Bescheinigung der Belegung (CO), falls die Stadt dies verlangt, Käuferkredite: Der Hausinspektor des Käufers findet Dinge mit der Immobilie falsch Daher wird der Käufer wahrscheinlich einen Kredit von Ihnen anfordern, um diese Dinge zu beheben.

Was ist Ihr Gewinnmotiv??

Sie durchlaufen wahrscheinlich nicht die gesamte Arbeit und das Risiko, ein Haus zu drehen, um 5.000 US -Dollar zu verdienen. Daher müssen Sie Ihr ideales Gewinnziel aus dem Flip bestimmen. Wenn alles gesagt und getan ist, möchten Sie 20.000 Dollar verdienen? $ 50.000? 100.000 Dollar? Wenn Sie wissen, wie viel Sie verdienen möchten, können Sie den Preis ermitteln, zu dem Sie es sich leisten können, das Haus zu kaufen.

Sie sollten sich auch bewusst sein, dass Sie möglicherweise eine Kapitalertragssteuer auf jeden Gewinn zahlen müssen, den Sie erzielen. Abhängig von Ihrer Einkommensklasse müssen Sie möglicherweise nichts bezahlen oder bis zu 20 Prozent Ihres Gewinns an Onkel Sam zahlen. Möglicherweise können Sie diese Kosten durch einen 1031 -Austausch verschieben.

Bestimmen Sie den idealen Kaufpreis

Nachdem Sie nun einen nach Reparaturwert für die Immobilie festgelegten Immobilien, die mit der Renovierung der Immobilie verbundenen ungefähren Kosten und wie viel Geld Sie verdienen möchten.

Nach Reparaturwert

- Abzüglich Kosten

- Abzüglich Gewinnmotivation

= Idealer Kaufpreis

Dies ist der Punkt, an dem Sie Ihr Angebot machen und hoffen, dass es akzeptiert wird. Sie haben eine Menge Arbeit durchgemacht, um zu dieser Zahl zu gelangen. Lassen. Jeder zusätzliche Dollar, den Sie für die Immobilie zahlen. Denken Sie daran, Sie sind Ihr Geld beim Kauf.

Schlüssel 2: Gehen Sie schnell raus

Das Ziel, Immobilien umzudrehen. Jeder gute Investor weiß, dass der Immobilienmarkt einen Cent einschalten kann. Eine beliebige Anzahl von Faktoren kann den Wert Ihrer Eigenschaft dramatisch verringern. Das beinhaltet:

• Zinserhöhung: Wenn die Zinssätze hoch sind, können es sich nicht leisten, so viel für ein Haus auszugeben. Es verringert ihre Kaufkraft, da ihre monatliche Hypothekenzahlung höher ist. Mit zunehmender Zinssätze werden die Immobilienpreise an diesen Rückgang der Kaufkraft anpassen.
• Saisonwechsel: Die Heimkaufsaison ihren Höhepunkt in den Sommermonaten, in denen Kinder aus der Schule gehen. Familien wollen umziehen, bevor das neue Schuljahr beginnt. Wenn Sie für den frühen Frühling/Sommer -Ansturm nicht in der Lage sind, Ihren Flip auf dem Markt zu haben, können Sie sich selbst viel Geld kosten.
• Erhöhung des Inventars: Ein weiterer Faktor, der den Wert Ihres Hauses beeinflussen kann. Ein Grund, warum dies passieren könnte, wäre, wenn ein großes Unternehmen in der Stadt schließt und die Menschen ihre Häuser auf ihren Markt setzen können, damit sie umziehen können. Es gibt nur so viele Käufer für ein 3 Schlafzimmer, 2 Badezimmer 250.000 US -Dollar Ranch -Haus. Wenn es fünf auf dem Markt gibt, müssen Sie möglicherweise Ihren Preis senken, um ihn schnell zu verkaufen.
• Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe in der Region: Leider können Sie Ihre Nachbarn nicht kontrollieren. Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen in der Region werden den Wert Ihres Hauses senken.
• Naturkatastrophe: Sie können Mutter Natur auch nicht kontrollieren.Hurrikane, Tornados und Waldbrände können Gebiete zerstören und die Immobilienpreise gleichermaßen in Trümmern lassen.
• Bewertungen der unteren Schule: Wenn die Bewertung des Schulsystems sinkt, wird die Nachbarschaft für potenzielle Käufer weniger wünschenswert.
• Träge Wirtschaft: Wenn die Wirtschaft zusammenbricht, auch die Immobilienpreise. Weniger Menschen können Häuser kaufen, und diejenigen, die weniger ausgeben möchten.
• Umweltprobleme/Stromleitungen: Erhöhte Radonniveaus oder andere Chemikalien im Boden. Stromleitungen, die im Hinterhof gebaut werden, oder eine Pipeline, die durch die Stadt verläuft.

Schlüssel 3: Das Team, mit dem Sie arbeiten, kann Sie herstellen oder brechen

Erfolgreiche Immobilienflips werden schnell und zum richtigen Preis durchgeführt. Die Einstellung des falschen Auftragnehmers, Designers oder Maklers kann schnell einen Flip in einen Flop verwandeln. Im Idealfall haben Sie ein Team von vertrauenswürdigen Personen vor dem Schließen des Grundstücks, damit Sie keine Zeit verschwenden.

Designer

Wenn Sie einen Designer für Ihre Renovierung einstellen wollen, müssen Sie sicherstellen, dass er oder sie mit der Gegend vertraut ist. Das Letzte, was Sie tun möchten, ist übereinstimmend. Nicht jedes Haus braucht Kalkutta Marmor und brasilianische Holzböden. Mit einem großartigen Grundriss und einem sauberen Design können Sie tolles Geld verdienen. Küchen und Bäder verkaufen Häuser, aber die meisten Käufer kennen den Unterschied zwischen einem Wasserhahn in Höhe von 400 US -Dollar und 40 US -Dollar nicht.

Zu wissen, dass der Markt auch ermittelt, welche Art von Käufer in diesem Bereich aussieht. Zieht die Gegend viele Singles, Jungvermählten, junge Familien mit kleinen Kindern, etablierten Familien oder leeren Nestern an? Dies wird dazu beitragen, den besten Ansatz zur Renovierung zu ermitteln. Sollten Sie ein weiteres Schlafzimmer hinzufügen? Konzentrieren Sie sich auf ein Familienzimmer für die Kinder? Wird eine Master -Suite die Hauptauslosung sein?

Auftragnehmer

Dies schließt Elektriker, Klempner, Seiten-, Dachdecker, HLK -Auftragnehmer, Maler, Pflastersteine ​​und alle anderen ein, die Sie möglicherweise benötigen. Sie möchten mehrere Angebote erhalten, damit Sie den besten Preis erhalten, aber Sie möchten auch die Anmeldeinformationen überprüfen, da der beste Preis nicht immer die beste Qualität ist. Sie denken vielleicht, Sie haben am Anfang einen großartigen Preis, werden aber mehr Zeit und Geld ausgeben und versuchen, die schlechte Arbeit eines Auftragnehmers zu reparieren.

Stellen Sie sicher, dass der Auftragnehmer die erforderlichen Genehmigungen versteht, die mit der Stadt für die Renovierungsarbeiten herausgenommen werden müssen, die erledigt werden sollen. Wie lange dauert die Stadt, um Genehmigungen zu verarbeiten?? Gibt es Probleme mit Zonierung, die genehmigt werden müssen? Erlauben Sie Probleme mit der Stadt können monatelang Arbeitsplätze innehaben und schnell jeden potenziellen Gewinn verringern.

Auftragnehmer sind auch berüchtigt dafür, wie lange ein Job unterschätzt wird. Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem Auftragnehmer eine festgelegte Frist für die Fertigstellung der Arbeit haben. Sie sollten auch einen Notfallfonds in Ihr Budget für diese Jobs einfügen, die nicht rechtzeitig abgeschlossen sind.

Makler

Werden Sie mit einem Makler verkaufen oder versuchen, die Immobilie selbst zu verkaufen?? Wenn Sie mit einem Makler verkaufen, denken Sie daran, ihre Provision beim Verkauf zu berücksichtigen.

Bei der Auswahl eines Maklers müssen Sie sicherstellen, dass sie den Markt kennen, in dem Sie versuchen, das Haus zu verkaufen. Auch wenn Sie in der Vergangenheit mit dem Makler zusammengearbeitet haben, ist sie möglicherweise nicht die beste für diesen bestimmten Markt geeignet.

Darüber hinaus sind viele Makler einfach daran interessiert, einen schnellen Verkauf zu tätigen und das Haus nicht unbedingt für Top -Dollar zu verkaufen. Stellen Sie sicher. Sie möchten einen schnellen Verkauf, aber Sie möchten auch nicht zu viel Geld auf dem Tisch lassen.